서미누기이 글은 공개된 데이터와 자료를 쉽게 정리한 것입니다.
투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
지금까지 본 거장들의 집중은 대개 서로 다른 산업에 나눠 있었습니다. 글렌 그린버그의 상위 10종목은 IT 유통·소비자금융·임상시험으로 흩어져 있었고, 찰리 멍거의 네 종목도 은행 셋에 중국 인터넷 하나였습니다.
오늘 볼 표는 다릅니다. 그린헤이븐 어소시에이츠(Greenhaven Associates), 에드가 와첸하임이 이끄는 곳의 미국 주식 약 60억 7,158만 달러(약 8.7조 원)인데 — 상위 네 종목이 모두 집을 짓는 회사이고, 그 넷을 합치면 46.39%입니다.
에드가 와첸하임은 누구인가
와첸하임은 1987년 그린헤이븐을 세워 40년 가까이 운용해온 인물입니다. 미국 밸류 진영에서는 값이 눌린 대형주를 사서 오래 기다리는 쪽으로 알려져 있고, 자신의 투자 방식을 정리한 『Common Stocks and Common Sense』로도 이름이 알려졌습니다.
그의 방식에서 특징적인 건 ‘시장이 일시적 문제로 오해한 구조적 변화’를 찾는다는 점입니다. 산업 전체가 나쁜 소식에 눌려 있을 때, 그 안에서 사업의 성격이 바뀐 회사를 골라 크게 담습니다.
🎯 와첸하임의 원칙 — ‘남들이 순환이라 부를 때, 구조인지 다시 본다.’ 값이 내려간 이유가 몇 분기짜리 부진인지 아니면 사업 자체의 훼손인지를 갈라 보고, 앞쪽이라 판단되면 시장의 불편함이 가장 클 때 크게 담습니다. 그만큼 기다리는 시간이 길어지는 방식이기도 합니다.
Top 보유 — 넷이 46%
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| 종목 | 비중 | 무슨 회사인가 |
|---|---|---|
| 레나 () | 15.21% | 미국 최대 주택건설 |
| 톨브라더스 () | 12.69% | 고급 주택 전문 |
| 풀티그룹 () | 10.65% | 대형 주택건설 |
| DR호튼 () | 7.84% | 미국 최대급 주택건설 |
| 오시코시 () | 6.14% | 특수차량·소방차 |
| 애로우 () | 4.48% | 전자부품 유통 |
주택건설 넷을 합치면 46.39%입니다. 나머지 자리도 성격이 분명합니다 — 특수차량, 전자부품 유통, 의료기기(백스터), 유전 서비스(슐룸베르거), 임상시험 대행(아이콘)처럼 이야기로 값이 붙지 않는 사업들입니다. 빅테크는 26종목 어디에도 없습니다.
이 46%는 13F에 잡히는 미국 상장주 기준입니다. 13F에는 현금이 나타나지 않는데, 와첸하임은 시장 값이 부담스러울 때 현금을 크게 들고 기다리는 것으로 알려져 있습니다. 즉 회사 전체 자산에서 주택건설이 차지하는 비율은 이보다 낮을 수 있습니다. 이 표가 보여주는 건 ‘주식으로 들고 있는 돈을 어디에 뒀는가’이지, 자산 전부의 배분이 아닙니다.
이번 분기 주목할 변화 — 같은 업종 안에서 갈렸다
| 구분 | 건수 | 종목 |
|---|---|---|
| 비중 확대 | 11건 | 레나·톨브라더스·오시코시·백스터·아이콘 등 |
| 비중 축소 | 8건 | 풀티그룹·DR호튼·리어·애브넷 등 |
| 전량 청산 | 4건 | 로버트하프·테레플렉스·밀로즈·씨티그룹 |
| 신규 매수 | 1건 |
눈여겨볼 대목이 있습니다. 주택건설 넷을 한 덩어리로 다루지 않았습니다. 레나와 톨브라더스는 늘리고, 풀티그룹과 DR호튼은 줄였습니다. 업종 전체에 걸되 그 안에서는 회사를 갈라 보고 있다는 뜻으로 읽을 수 있습니다.
청산 목록에서는 씨티그룹이 눈에 띕니다. 금융 쪽 자리를 비우고 주택 쪽으로 무게를 옮긴 셈인데, 두 업종 모두 금리에 민감하다는 점에서 같은 변수에 다르게 거는 방식을 고른 것으로 볼 수 있습니다.
그때(2026년 1분기), 시장은 어땠나?
AI 대형주가 지수를 끌어올리던 분기입니다. 주택건설은 정반대 자리에 있었습니다. 모기지 금리가 6% 중후반에 머물면서 집을 사려던 사람들이 뒤로 물러났고, 건설사들은 값을 깎고 각종 혜택을 얹어 판매를 유지해야 했습니다.
레나의 1분기만 봐도 주택 매출이 1년 전보다 13% 줄었고, 평균 판매가는 5% 내렸으며, 총이익률은 17.8%에서 15.6%로 떨어졌습니다. 파는 양도, 받는 값도, 남기는 몫도 모두 줄어든 분기였습니다.
바로 그 구간에 와첸하임은 레나와 톨브라더스를 늘렸습니다.
그래서 지금(2026년 8월)은?
전제는 크게 달라지지 않았습니다. 금리 인하 기대가 뒤로 밀리면서 주택 수요를 누르는 조건이 그대로 남아 있고, 레나는 올해 인도 목표를 8만 2,000채에서 8만 3,000채 수준으로 낮췄습니다.
다만 이 자리를 지탱하는 논리는 분기 실적이 아니라 집이 모자란다는 쪽에 있습니다. 미국의 주택 부족 규모는 200만에서 400만 채로 추산되고, 짓는 속도에 물리적 한계가 있어 메우는 데 10년 이상 걸린다는 계산이 그 근거입니다. 레나 경영진도 최근 실적 발표에서 미국의 주택 부족은 해결되지 않았으며 수요는 사라진 게 아니라 미뤄지고 쌓이는 중이라는 취지로 말했습니다.
정리하면 지금 나빠지는 숫자와 10년짜리 부족 사이에 걸린 자리입니다. 어느 쪽 시간표가 먼저 오는지가 이 46%의 결과를 정합니다.
낙관과 공포 — 집 짓는 회사 넷에 46%, 두 시나리오
😇 낙관 시나리오 · IF 천사
부족한 집은 언젠가 지어야 한다 — 수요가 사라진 게 아니라 미뤄진 것이라면, 금리가 내려가는 순간 되돌아오는 쪽에 서 있다. (사업)
업종 전체가 눌려 있을 때 담았다. 값이 이미 나쁜 소식을 상당 부분 반영한 자리라면 회복 국면의 폭이 커진다. (타이밍)
대형 건설사는 불황에서 오히려 점유율을 늘린다 — 땅과 자금을 감당할 수 있는 쪽이 남기 때문이다. (거시)
😈 공포 시나리오 · IF 악마
넷이 46%인데 넷이 같은 업종이다 — 회사를 갈라 담아도 금리라는 변수 하나에 함께 묶인다. (밸류)
인하가 계속 미뤄지면 기다리는 시간이 길어진다. 그사이 값을 깎아 파는 만큼 이익률은 계속 눌린다. (타이밍)
‘10년이면 해소된다’는 논리는 방향은 맞아도 언제를 말해주지 않는다. 구조적 부족과 개별 회사의 몇 년은 다른 문제다. (거시)
13F가 보여주는 건 ‘가장 눌린 업종에 46%를 실었다’는 사실까지입니다. 그것이 남보다 먼저 본 것인지 너무 일찍 들어간 것인지는 금리가 답합니다.
지금 이 거시 흐름에서, 와첸하임의 선택은?
이 표는 최근 며칠 본 이름들과 나란히 놓으면 성격이 뚜렷해집니다. 브루스 버코위츠가 플로리다 땅 한 곳에 79.67%를 걸었다면, 와첸하임은 그 땅 위에 집을 짓는 회사들에 46%를 걸었습니다. 둘 다 부동산이지만 한쪽은 자산 자체, 다른 쪽은 만드는 사업입니다.
개인 투자자가 참고할 대목은 종목보다 시간표에 있습니다. ‘구조적으로 부족하다’는 판단이 맞더라도 그 해소가 10년에 걸쳐 일어난다면, 그 사이의 하락과 정체를 견딜 수 있어야 결과를 볼 수 있습니다. 토마스 게이너의 플로트나 멍거 쪽의 아주 싼 매수 단가처럼, 버틸 조건이 먼저 있어야 하는 방식입니다.
글쓴이 한마디 — 46%라는 숫자보다 흥미로웠던 건 넷을 똑같이 다루지 않았다는 점입니다. 같은 업종에 크게 걸면서도 레나·톨브라더스는 늘리고 풀티·DR호튼은 줄였으니까요. 업종 전체를 사는 것과 그 안에서 회사를 고르는 일을 동시에 하고 있는 셈인데, 결과가 갈린다면 그 차이에서 갈릴 겁니다.
한눈에 정리하면
그린헤이븐의 2026년 1분기 13F는 레나 15.21%·톨브라더스 12.69%·풀티그룹 10.65%·DR호튼 7.84%로 주택건설 넷이 46.39%인 포트폴리오입니다. 나머지는 특수차량·전자부품 유통·의료기기처럼 이야기가 붙지 않는 사업들이고, 빅테크는 26종목 어디에도 없습니다. 이번 분기에는 같은 업종 안에서 둘을 늘리고 둘을 줄였습니다.
오늘 저녁에는 그 46% 가운데 가장 큰 자리인 레나를 봅니다 — 미국에서 집을 가장 많이 짓는 회사이고, 주가는 지난 열 달 동안 3분의 1가량 빠졌습니다.