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오늘 아침 본 에드가 와첸하임이 포트폴리오의 15.21%를 실은 종목입니다. 레나() — 미국에서 집을 가장 많이 짓는 회사 중 하나이고, 주가는 지난 열 달 동안 123달러에서 82달러로 3분의 1가량 빠졌습니다.
흥미로운 건 그 하락 구간에 벌어진 일입니다. 와첸하임이 비중을 늘렸고, 워런 버핏의 버크셔는 304만 주를 더 담았습니다.
레나는 무슨 회사인가
땅을 사서 집을 짓고 파는 회사입니다. 미국에서는 이런 회사를 홈빌더라고 부르는데, 한국의 건설사와는 사업 방식이 좀 다릅니다. 아파트 분양처럼 미리 팔고 나중에 짓는 게 아니라, 대체로 지어놓거나 짓는 중인 집을 파는 구조입니다.
그래서 이 회사의 실적은 두 가지로 갈립니다 — 몇 채를 팔았는가, 그리고 한 채당 얼마를 남겼는가입니다.
미국 주택 수요를 좌우하는 건 집값보다 모기지 금리입니다. 대부분 30년 고정금리로 빌려 사기 때문에, 금리가 1%포인트 오르면 같은 집이라도 매달 갚는 돈이 크게 늘어납니다. 지금처럼 6% 중후반이 이어지면 살 수 있는 사람의 수 자체가 줄어듭니다. 건설사는 그때 값을 깎거나 금리를 대신 낮춰주는 혜택을 얹어 파는데, 그만큼 남는 몫이 줄어듭니다. 이 종목을 볼 때 연준을 함께 봐야 하는 이유입니다.
거장들은 어떻게 담았나
| 거장 | LEN 비중 | 이번 분기 방향 |
|---|---|---|
| 에드가 와첸하임 (그린헤이븐) | 15.21% | 확대 (+53.8만 주) |
| 글렌 그린버그 (브레이브 워리어) | 5.18% | 사실상 유지 |
| 워런 버핏 (버크셔) | 상위 밖 | 확대 (+304.9만 주) |
숫자를 정확히 보면 성격이 갈립니다. 와첸하임은 이미 큰 자리를 53만 8천 주 더 늘렸고, 버핏 쪽은 상위 목록에 들 정도는 아니지만 304만 9천 주를 새로 보탰습니다 — 13F 기준일 종가로 환산하면 약 2억 6천만 달러(약 3,800억 원)어치입니다.
그린버그는 표에서 ‘축소’로 잡히지만 실제 감소는 1,364주입니다. 241만 주를 들고 있는 자리에서 0.06%가 줄어든 것이라, 판단이 바뀐 움직임으로 보기는 어렵습니다. 13F의 증감을 볼 때 건수보다 규모를 함께 봐야 하는 전형적인 예입니다.
그때(2026년 1분기)와 지금(2026년 8월)
이 차트는 지금까지 이 시리즈에서 본 것과 방향이 다릅니다. 직전 13F 101.20달러에서 이번 13F 85.87달러로 한 분기에 15% 내렸고, 그 뒤로도 82.35달러까지 밀려 13F 이후 4.1% 더 하락했습니다. 작년 9월 말 123.55달러와 견주면 열 달 동안 3분의 1이 사라졌습니다.
숫자로 보면 이유가 분명합니다. 1분기 주택 매출은 1년 전보다 13% 줄어 63억 달러(약 9.1조 원)였고, 평균 판매가는 5% 내린 37만 1,000달러(약 5.3억 원)였습니다. 총이익률은 17.8%에서 15.6%로 떨어졌습니다. 파는 양도, 받는 값도, 남기는 몫도 함께 줄었습니다.
회사는 값을 깎고 혜택을 얹어 판매를 유지하는 쪽을 택했습니다. 한 채당 수만 달러 규모의 혜택이 붙는다는 보도가 나올 만큼 조건이 빡빡해졌고, 올해 인도 목표도 8만 2,000채에서 8만 3,000채로 낮췄습니다.
그럼에도 경영진의 설명은 한 방향을 가리킵니다 — 미국의 주택 부족은 해결되지 않았고, 수요는 사라진 게 아니라 미뤄지며 쌓이는 중이라는 것입니다. 부족 규모는 200만에서 400만 채로 추산되고, 짓는 속도에 한계가 있어 메우는 데 10년 이상 걸린다는 계산이 이 판단의 바탕입니다.
낙관과 공포 — 눌린 주택건설, 두 시나리오
😇 낙관 시나리오 · IF 천사
부족분이 200만 채가 넘는다면 수요는 없어진 게 아니라 대기 중이다 — 금리가 내려가는 순간 되돌아오는 자리에 있다. (사업)
불황에서 대형 건설사는 점유율을 늘린다. 땅값·자금·인허가를 감당할 수 있는 쪽이 작은 업체가 물러난 자리를 가져간다. (타이밍)
값이 열 달 새 3분의 1 빠지며 나쁜 소식을 상당 부분 반영했다. 와첸하임과 버크셔가 그 구간에 담은 이유이기도 하다. (거시)
😈 공포 시나리오 · IF 악마
이익률이 17.8%에서 15.6%로 내렸다 — 값을 깎아 파는 방식이 길어지면 매출을 지켜도 남는 게 줄어든다. (밸류)
금리 인하가 계속 미뤄지면 ‘언젠가’는 계속 뒤로 간다. 구조적 부족이 맞아도 그 시점을 맞히는 건 다른 문제다. (타이밍)
주택은 경기·고용·금리에 한꺼번에 묶인다. 침체가 오면 부족과 무관하게 사려는 사람이 먼저 사라진다. (거시)
13F가 보여주는 건 ‘값이 빠지는 구간에 둘이 담았다’는 사실까지입니다. 그 판단은 금리가 언제 방향을 트는지에 달려 있고, 13F는 그 시점을 말해주지 않습니다.
글쓴이 한마디
이 종목이 흥미로운 건 ‘맞는 이야기’와 ‘지금 버는 돈’이 정면으로 어긋나 있다는 점입니다. 미국에 집이 모자란다는 건 통계로 확인되는 사실이고, 그 부족이 몇 해 안에 해소되기 어렵다는 것도 대체로 동의되는 이야기입니다. 그런데 회사가 지금 파는 집은 값을 깎아야 팔리고, 그래서 이익률은 내려갑니다.
두 사실이 모순은 아닙니다. 방향이 맞아도 도착하는 시점은 아무도 모른다는 것뿐입니다. 오늘 아침 본 와첸하임이 주택건설에 46%를 실으면서도 그 안에서 회사를 갈라 담은 이유도 여기 있을 겁니다 — 업종의 방향에는 걸되, 어느 회사가 그 시간을 버티는지는 따로 보는 것이죠.
한 가지 덧붙이면, 이런 자리는 기다리는 동안의 마음이 실제 수익률을 가릅니다. 열 달 새 3분의 1이 빠지는 구간을 견디려면 ‘언젠가 오른다’는 믿음만으로는 부족하고, 그 시간 동안 팔지 않아도 되는 조건이 먼저 있어야 합니다.
내일 아침에는 버크셔를 가장 크게 들고 있는 거장을 봅니다 — 담배와 초콜릿, 그리고 ‘견디는 능력’을 이야기하는 토마스 루소입니다.